Nie tylko Gruzja - w ostatnim czasie polskich inwestorów kusił również Cypr Północny. Przyglądamy się rynkowi, który można uznać za ryzykowny.
W styczniu bieżącego roku eksperci portalu RynekPierwotny.pl zwracali uwagę na gruziński rynek nieruchomości, który wcześniej cieszył się zainteresowaniem zamożniejszych rodaków. Niedawno krajowe media znów donosiły o protestach w Gruzji - tym razem związanych z wyborami lokalnymi. Większe polityczne zamieszanie z końca minionego roku, na krótko „schłodziło” gruziński rynek nieruchomości. Trzeba pamiętać, że w ostatnim czasie zainteresowanie rodzimych inwestorów wzbudzał również inny, dość ryzykowny kierunek inwestycji nieruchomościowych. Mowa o Cyprze Północnym. Warto przyjrzeć się tamtejszemu rynkowi, który kusi cenami niższymi względem pozostałej części Wyspy Afrodyty. Równie ważne jak ceny okazują się jednak uwarunkowania polityczne i prawne.
„Spokojna przystań wśród ryzyka” ? Niekoniecznie…
Próbując znaleźć konkretne informacje na temat rynku nieruchomości z Cypru Północnego, w pierwszej kolejności napotkamy na różnego rodzaju reklamy i ogłoszenia. Określają one północną część Cypru na przykład jako „bezpieczną przystań inwestycyjna w nieprzewidywalnym świecie”. To dość dyskusyjne określenie zważywszy na fakt, że mówimy o państwie uznawanym oficjalnie tylko przez Turcję. Zdecydowana większość wspólnoty międzynarodowej traktuje Cypr Północny jako obszar Republiki Cypryjskiej znajdujący się aktualnie pod turecką okupacją.
Na północnym Cyprze nie obowiązuje prawo unijne
Eksperci RynekPierwotny.pl przypominają, że status Cypru Północnego był problematyczny w kontekście akcesji Republiki Cypryjskiej do UE. Wypracowano rozwiązanie, o którym można przeczytać w protokole numer 10 do traktatu akcesyjnego 10 krajów z 2003 r. Ten protokół mówi, że: „Stosowanie dorobku (prawnego UE - przyp. red.) zawiesza się na tych obszarach Republiki Cypryjskiej, na których Rząd Republiki Cypryjskiej nie sprawuje efektywnej kontroli”. Innymi słowy, ustawodawstwo unijne nie znajduje zastosowania na terenie Cypru Północnego, choć formalnie mowa o obszarze UE. To ważna informacja dla nieruchomościowych inwestorów.
Cypr Północny posiada własny system prawny, który wydaje się równie specyficzny jak status opisywanego obszaru. To interesująca mieszanka brytyjskiego prawa precedensowego (common law) oraz późniejszych regulacji, często wzorowanych na rozwiązaniach tureckich. W 2005 r. przyjęto specjalne przepisy, które miały na celu rozwiązanie problemu mienia pozostawionego przez greckojęzycznych uciekinierów z północnej części wyspy. Dla zagranicznych inwestorów ważniejszy może być jednak inny fakt prawny. Otóż, zakup nieruchomości przez cudzoziemców jest limitowany.
Aktualny limit zakupów dla obcokrajowców to trzy lokale, ale w przypadku obywateli krajów uznających Cypr Północny (czyli Turków) obowiązuje ograniczenie do sześciu mieszkań. Przed zmianą prawa z maja 2025 roku, analogiczne limity były ustalone odpowiednio na poziomie jednego mieszkania oraz trzech mieszkań. Co ciekawe, Turcy są też uprzywilejowani ze względu na podatek od zakupu nieruchomości mniejszy niż standardowe dla cudzoziemców 9% wartości lokum (wcześniej 12%).
Niższe ceny metrażu, czyli ważna zachęta do zakupu
Wspomniane wyżej przez ekspertów portalu RynekPierwotny.pl „poluzowanie” zasad zakupu nieruchomości przez cudzoziemców prawdopodobnie ma na celu zachęcenie zagranicznych inwestorów. Pamiętajmy, że Cypr Północny to obszar gorzej rozwinięty gospodarczo od południowej części wyspy, który dodatkowo jest uzależniony od pomocy finansowej z Turcji. Szacunki Banku Światowego wskazują, że turecka pomoc obniżyła ubiegłoroczny deficyt budżetowy Cypru Północnego z około 9% do 4% PKB.
Jeżeli chodzi o PKB per capita, to różnica na niekorzyść północnej części wyspy jest ponad dwukrotna. Trudno więc uznać za zaskakujący fakt, że mieszkańcy Cypru Północnego zarabiają znacznie mniej niż ich południowi, zwykle greckojęzyczni sąsiedzi. Ta płacowa różnica (mimo popytu inwestycyjnego) w pewnym stopniu przekłada się na ceny metrażu, które w północnej części wyspy są bardziej kuszące. Dane Landbank Analytics wskazują, że średnia cena sprzedaży nowych mieszkań z Famagusty wynosiła w 2024 r. ok. 220 000 euro, a więc była znacznie mniejsza niż w przypadku Pafos (ok. 310 000 euro) oraz Limassol (ok. 430 000 euro).
Nikozja z ubiegłoroczną średnią na poziomie ok. 190 000 euro pozostaje bardziej nastawiona na lokalnych nabywców. Trzeba pamiętać, że stołeczne miasto jest rozdzielone pomiędzy dwie części Cypru przez obszar zdemilitaryzowany i tzw. zieloną linię. Zmieni się to nieprędko, więc nabywcy nieruchomości z północnego Cypru nie mogą oczekiwać, że ten teren będzie niebawem faktyczną częścią UE - również prawnie. Natomiast długoterminowo rosnąca liczba przekroczeń wspomnianej już „zielonej linii” (pod warunkiem utrzymania trendu) może pozytywnie oddziaływać na północnocypryjski rynek nieruchomości i całą gospodarkę. Gospodarka Cypru Północnego w 2024 r. odnotowała ponad sześcioprocentowy wzrost, ale jej problemem pozostawała wysoka inflacja i niestabilność tureckiej liry jako środka płatniczego.
