Mało kto ma jednak czas i ochotę przedzierać się przez żmudne artykuły Prawa Budowlanego, dlatego też ułatwieniem może być ten oto poradnik w pytaniach i odpowiedziach.
Co, gdzie i w jakiej formie należy zgłosić?
Po pierwsze - zgodnie z przepisami prawa budowlanego, remont lokalu mieszkalnego nie wymaga pozwolenia na budowę. Planowany remont należy natomiast zgłosić.
Przed rozpoczęciem remontu, do właściwego starosty należy wnieść odpowiednie zgłoszenie, w którym określamy rodzaj, zakres, sposób wykonania remontu oraz termin rozpoczęcia prac. Ponadto musimy złożyć oświadczenie, iż posiadamy prawo do dysponowania nieruchomością na cele budowlane (1) (potrzebny będzie akt potwierdzający własność lokalu czy też dokument umowy potwierdzający, że mamy prawo do prowadzenia budowy np. umowę najmu, w której takie prawo nam przyznano). W zależności od potrzeb, do zgłoszenia mogą być potrzebne odpowiednie szkice i rysunki, a także pozwolenia, uzgodnienia i opinie wymagane w odrębnych przepisach.
Czy wszystkie te formalności są naprawdę potrzebne?
Zgłoszenie rodzaju, zakresu, sposobu i terminu rozpoczęcia budowy oraz wspomnianego wyżej oświadczenia jest niezbędne. Co więcej, wskazanie terminu jest dla nas niezwykle istotne, gdyż na rozpoczęcie prac mamy 2 lata – na taki okres czasu ważne jest dokonane zgłoszenie. Reszta dokumentów potrzebna jest zawsze, gdy tylko zażąda tego właściwy organ.
Czy po dokonaniu zgłoszenia mogę już zabrać się do rozpoczęcia remontu?
Nie. Do remontu można przystąpić po upływie 30 dni od dnia zgłoszenia, gdyż tyle czasu ma właściwy organ na wniesienie sprzeciwu. Co istotne, jeśli okaże się, że wspomniane szkice, rysunki czy pozwolenia są wymagane, zostaniemy o tym fakcie zawiadomieni. Brak dołączenia ich do „pierwszego” zgłoszenia nie wstrzymuje biegu 30 dniowego terminu (2), dlatego też, jeśli w terminie tym nie zostaniemy wezwani do uzupełnienia braków – możemy rozpoczynać prace remontowe.
Czy każdy „remont” wymaga zgłoszenia?
Dokonywanie bieżących prac w zakresie węższym niż remont, traktowane jest jako bieżąca konserwacja i nie wymaga zgłoszenia. Kwestia jest jednak problematyczna, brak bowiem definicji bieżącej konserwacji, a, jak zaznacza się w orzecznictwie, nie wiadomo gdzie kończy się bieżąca konserwacja, a zaczyna się już remont (3).
Pewnym jest, iż do bieżącej konserwacji można zaliczyć malowanie ścian. Natomiast inne czynności mogą już budzić wątpliwości. Jedną z bardziej problematycznych kwestii był problem wymiany okien lub drzwi. Z pomocą przyszedł tu Główny Urząd Nadzoru Budowlanego, który uznał, iż wymiana okien lub drzwi przez najemcę jest bieżącą konserwacją – tych czynności remontowych zgłaszać nie musimy. Inne prace, dla pewności
i bezpieczeństwa, lepiej jest zgłosić.Kiedy wymaga się od nas więcej?
W sytuacjach, gdy planujemy roboty budowlane obiektu wpisanego do rejestru zabytków, a także gdy chcemy dokonać przebudowy, potrzebne będzie pozwolenie na budowę.
Pozwolenia potrzebujemy, gdy remontujemy obiekt wpisany do rejestru zabytków. Przed uzyskaniem pozwolenia na budowę będziemy potrzebować pozwolenia na prowadzenie tych robót, wydanego przez właściwego wojewódzkiego konserwatora zabytków. Warto zaznaczyć, iż nie tylko roboty budowlane obiektu wpisanego do rejestru zabytków wymagają pozwolenia, potrzebne jest ono również dla prac konserwatorskich i restauracyjnych. Ponadto, aby uzyskać pozwolenie od konserwatora, musimy przedłożyć dokumenty potwierdzające, iż posiadamy tytuł prawny do korzystania z nieruchomości, którą chcemy wyremontować (nie wystarczy oświadczenie, jak w przypadku zgłoszenia remontu!).
Wyjaśnić należy, kiedy przeprowadzamy przebudowę. Przebudowa ma miejsce, gdy zmieniamy parametry użytkowe bądź techniczne już istniejącego obiektu budowlanego. Oznacza to, iż prace polegające na powiększeniu liczby pomieszczeń, wyburzeniu ściany nośnej czy zmianie typu ogrzewania mieszkania, będą wymagały od nas uzyskania pozwolenia na budowę.
Wykaz zabytków a rejestr zabytków?
W mediach często pojawia się zwrot „wykaz zabytków”, co może być dla remontujących mylące.
| Kilka sposobów na tańszą polisę mieszkaniową |
 |
Rozwiewając inne wątpliwości należy również wyjaśnić, iż obiekt może nie być wpisany do rejestru zabytków, a być ujętym w gminnej ewidencji zabytków. Oznacza to, iż podlega ochronie konserwatorskiej na podstawie miejscowego planu zagospodarowania przestrzennego. W takiej sytuacji pozwolenie na budowę wydaje właściwy organ w uzgodnieniu z wojewódzkim konserwatorem zabytków, to jest bez zgody tego ostatniego starosta nie może wydać pozwolenia na budowę.
Jak uzyskać pozwolenie?
Do właściwego starosty należy złożyć wniosek o pozwolenie na budowę wraz z następującymi dokumentami: cztery egzemplarze projektu budowlanego wraz z opiniami, uzgodnieniami, pozwoleniami i innymi dokumentami, wymaganymi przepisami szczególnymi oraz zaświadczenie, iż osoba, która opracowała projekt jest członkiem właściwej izby samorządu zawodowego; wspomniane oświadczenie o posiadanym prawie do dysponowania nieruchomością na cele budowlane; decyzję o warunkach zabudowy i zagospodarowania terenu, jeżeli jest ona wymagana zgodnie z przepisami ustawy o planowaniu i zagospodarowaniu przestrzennym.
Jak długo trzeba czekać na pozwolenie?
Właściwy organ, jeżeli wniosek został złożony prawidłowo, powinien wydać decyzję o pozwolenie na budowę w terminie miesiąca bądź dwóch miesięcy - w przypadku spraw bardziej skomplikowanych. W praktyce czas oczekiwania wynosi do 65 dni, bowiem po upływie tego terminu, na starostę nakładana jest kara w wysokości 500 zł za każdy dzień zwłoki.
Gdy już uzyskamy pozwolenie do przebudowy, możemy do nich przystąpić nie wcześniej, niż po upływie 14 dni od doręczenia pozwolenia, lecz nie później niż w terminie 3 lat, bowiem taki jest czas „ważności” decyzji o pozwolenie na budowę.
Piotr Mikosik, Kancelaria Tomczak i Partnerzy
Podstawa prawna:
Ustawa z 7 lipca 1994r. Prawo Budowlane (Dz.U.10.243.1623 j.t.), Rozporządzenie Ministra Kultury i Dziedzictwa Narodowego z dnia 26 maja 2011r. w sprawie prowadzenia rejestru zabytków, krajowej, wojewódzkiej i gminnej ewidencji zabytków oraz krajowego wykazu zabytków skradzionych lub wywiezionych za granicę niezgodnie z prawem (Dz.U.11.113.661)
(1) Wzór oświadczenia dostępny jest na stronie Sejmu RP
(2) Wyrok WSA w Krakowie z dnia 25 czerwca 2007r. II SA/Kr 1129/05
(3) Wyrok NSA z dnia 24 września 1999r. IV SA 1530/97.
Źródło:Informacja prasowa
