Nawet kilkadziesiąt tysięcy złotych można zaoszczędzić przy kupnie mieszkania – oceniają budowlańcy, którzy zajmują się profesjonalnym odbiorem mieszkań. W rozmowie z Bankier.pl podpowiadają, jak skutecznie patrzeć na ręce deweloperowi i nie przepłacić za jego błędy.
Przy odbiorze, w szczególności pierwszego, mieszkania nie pomagają emocje, które mu towarzyszą. Co więcej, nie każdy jest inżynierem i posiada fachową wiedzę, a także sprzęt.
W takiej stresującej i co istotne, rzutującej na przyszły komfort życia w nowym mieszkaniu, sytuacji znalazło się zapewne wielu spośród ponad 136 tys. Polaków, którzy w ubiegłym roku odebrali mieszkanie wybudowane przez dewelopera.
Powierzchnia przede wszystkim
Jak zauważa Paweł Paterek, inżynier budownictwa, który na co dzień zajmuje się odbiorami mieszkań, najbardziej kosztowne może być niewykrycie niewłaściwej powierzchni mieszkania, a sytuacja taka zdarza się w większości przypadków. I choć zwykle różnica w faktycznej powierzchni mieszkania oraz tej zapisanej w akcie notarialnym mierzona jest w centymetrach kwadratowych, to zdarza się, że deweloper pomyli się nawet o kilka metrów kwadratowych.
Patrząc na obecne ceny transakcyjne mieszkań, różnica 1 mkw. może kosztować nieuważnego kupującego nawet przeszło 15 tys. zł.
– Już sam centymetr kwadratowy różnicy, to nawet 150 zł w kieszeni. Pamiętajmy jednak, że to działa w dwie strony a różnica może być niekorzystna dla kupującego, który zyska kilka centymetrów, których nie będzie w stanie zauważyć gołym okiem, a ostatecznie wyda kilkaset a nawet kilka tysięcy złotych więcej – tłumaczy Paterek.
Skąd te różnice? Zdaniem Paterka wielu deweloperów zapomina, ze zgodnie z wytycznymi Polskiego Komitetu Normalizacyjnego, powierzchnia pod ścianami murowanymi nie wlicza się do powierzchni użytkowej mieszkania.
Co więcej, powierzchnia użytkowa zgodna z rzeczywistością musi znaleźć się w księdze wieczystej. Jeśli wpisana zostanie błędna wartość, kupujący może ściągnąć na siebie kłopoty, związane z niewłaściwym wymiarem podatku od nieruchomości oraz późniejszą, ewentualną sprzedażą lokalu.
Odbiór mieszkania – na to trzeba zwrócić uwagę
Jak twierdzi Paweł Paterek, najwięcej problemów wiąże się z oknami, które często są nieszczelne, porysowane i krzywe oraz parapetami, które mają niewłaściwy spadek. Z kolei w opinii Krzysztofa Cempiela, założyciela firmy Odbierz Mieszkanie, niedoróbki związane są równie często z krzywymi tynkami, brakiem kątów prostych, pionów i nierównymi posadzkami.
– To często niewielkie niedoróbki, które można szybko naprawić. Zdarza się, że każda klatka schodowa jest robiona przez inną firmę, a te zmieniają się nawet w trakcie prowadzonych prac, w związku z czym jedna może wyjść dobrze, a druga koszmarnie. Nie możemy odpuścić i nie sprawdzać tynków, tylko dlatego że w klatce obok były wykonane bez zastrzeżeń. – zaznacza Cempiel.
Jak dodaje, ze względu na coraz szybszy proces technologiczny, mieszkania często są także niedosuszone.
– Taka sytuacja sprawia, że mieszkanie tak naprawdę nie zostaje oddane w stanie deweloperskim, który wymaga przekazania w użytkowanie mieszkania gotowego do wykończenia – podkreśla Andrzej Chołoda, zajmujący się profesjonalnym odbiorem mieszkań w Poznaniu. – Nie zwrócenie na to uwagi i nie wpisanie niedosuszenia jako poważnej usterki do protokołu odbioru, może kosztować kupującego kilka tysięcy złotych.
Zgłaszać i zapisywać trzeba jednak wszelkie, nawet najdrobniejsze uchybienia, ponieważ po odbiorze i rozpoczęciu prac przez ekipę remontową deweloper może bronić się zrzucając winę za niektóre usterki na prowadzone prace wykończeniowe.
Jak podkreślają budowlańcy, konieczne jest także sprawdzenie wszystkich instalacji, w tym grzejników.
Kiedy umówić się na odbiór mieszkania?
Określenie terminu odbioru mieszkania czy domu to niezwykle ważna sprawa, jednak to deweloper występuje w tym przypadku z pozycji siły i wskazuje termin. Pamiętajmy, że jeśli pierwsza ze wskazanych dat nie zostanie dotrzymana przez kupującego, będzie miał on jeszcze tylko jedną szansę – co najmniej 60 dni po pierwszym terminie.
Jak podkreśla Wiktor Hałabiś, inżynier budownictwa trudniący się odbiorem mieszkań, każda pora – zarówno dnia jak i roku – w przypadku odbioru mieszkania ma swoje wady i zalety.
– Wiadomo, że najlepiej, by tynki były kładzione latem, ale wówczas, gdy nie jest wilgotno, a kamera termowizyjna najlepiej sprawdzi się zimą, ale tylko wówczas, gdy nie jest zbyt mroźno. Nie da się tego przewidzieć. Możemy oczywiście, kiedy będą wykonywane konkretne prace i kiedy kupić dane mieszkanie. W każdej chwili może zdarzyć się jednak opóźnienie, co kompletnie przekreśli nasze wcześniejsze szacunki – twierdzi Wiktor Hałabiś.
Odebrałem mieszkanie i co dalej?
Odbiór techniczny mieszkania kończy się sporządzeniem protokołu. Podpisują się pod nim obie strony – zarówno kupujący jak i przedstawiciel dewelopera. W dokumencie znajdą się z kolei wszystkie wykryte usterki i parametry techniczne lokalu niezgodne z umową.
Wykryte usterki zapisane w protokole odbioru będą z kolei istotne przy negocjacjach z deweloperem. Po podpisaniu się pod protokołem odbioru, deweloper ma 14 dni na przyznanie racji bądź nie kupującemu.
Jeśli deweloper uzna zastrzeżenia klienta, będzie miał 30 dni, liczonych od dnia podpisania protokołu, na usunięcie wskazanych usterek.
Jak zauważa Paweł Paterek, odbierający, zwłaszcza w ostatnich latach, gdy panował duży popyt na usługi budowlane, często mieli nóż na gardle i rezygnowali z ubiegania się o naprawę niektórych, mniej istotnych wad.
– Często mieli zamówione ekipy wykończeniowe i bardziej bali się utraty zaliczki i w ogóle możliwości wykończenia mieszkania w akceptowalnym terminie. Pamiętajmy też, że w wielu przypadkach późniejsze wprowadzenie się do nowego lokalu wiąże się z poniesieniem dodatkowych kosztów związanych z zamieszkiwaniem w dotychczasowym mieszkaniu – zwraca uwagę Paterek.
Ile kosztuje pomoc przy odbiorze mieszkania?
Koszt pomocy eksperta przy odbiorze mieszkania zależy przede wszystkim od metrażu. Ceny w przypadku odbiorów mieszkań w stanie deweloperskim zaczynają się od ok. 500 zł za najmniejsze mieszkania do 40 mkw. Każde dodatkowe 10 mkw. powierzchni to zazwyczaj wydatek kolejnych ok. 100 - 150 zł. Za pomoc przy odbiorze 100-metrowego apartamentu trzeba wydać nawet 1500 zł.
W przypadku domów jednorodzinnych ceny dochodzą nawet do 2000 zł. Do wyboru mamy także opcje dodatkowe: odbiór mieszkania w standardzie pod klucz czy dokumentację fotograficzną.
