Rosnące stopy demolują zdolność kredytową, zmiana buforów nie pomoże

Po krótkiej przerwie wskaźnik WIBOR znowu rośnie. Przebił właśnie tegoroczne maksima, co wkrótce przełoży się na wysokość rat kredytobiorców. W takim otoczeniu postulowane przez banki poluzowanie wymagań nadzoru nie wpłynie na poprawę zdolności kredytowej chętnych na hipoteki.

W październiku Rada Polityki Pieniężnej nie zdecydowała się na podwyżkę stóp procentowych. Wkrótce po ogłoszeniu tego kroku wskaźniki WIBOR lekko obniżyły się, nie powracając jednak do „płaskowyżu” osiągniętego w poprzednim miesiącu. Przerwa nie trwała jednak długo.

WIBOR 3M 19 października znajdował się na poziomie 7,36 proc., co oznacza „przeskoczenie” szczytu z początku miesiąca i kolejne tegoroczne maksimum. Notowania kontraktów FRA (wyceniających przyszłe ruchy wskaźników z rynku międzybankowego) ponownie wskazują na oczekiwania wzrostu ceny pieniądza. Trzymiesięczna stawka za 3 miesiące zbliża się do granicy 8 proc.

Nowe harmonogramy zmartwią kredytobiorców

Spłacający kredyty bazujące na zmiennym oprocentowaniu mogą spodziewać się kolejnych wzrostów obciążeń przy okazji najbliższych aktualizacji harmonogramów. Dla przykładowego kredytu na 300 tys. zł, z 25-letnim okresem spłaty i 2-punktową marżą, równa rata przy ostatnim odczycie WIBOR 3M byłaby wyższa o ok. 30 zł w porównaniu z początkiem października. Gdy WIBOR 3M sięgnie 8 proc., obciążenie zwiększy się o ok. 130 zł.

Zdolność kredytowa po terapii odchudzającej

Wzrost stóp procentowych, który rozpoczął się rok temu, jesienią 2021 r., szybko odbił się na wysokości zdolności kredytowej wnioskujących o kredyty hipoteczne. Jak wskazywaliśmy na łamach Bankier.pl, w zasięgu pary z dochodem 6,2 tys. zł jeszcze rok temu znajdował się kredyt z 10-procentowym wkładem własnym o kwocie zbliżonej do 500 tys. zł. W połowie 2022 r. było to już ok. 270 tys. zł.

Cięcie zdolności to również wynik zmienionych zaleceń nadzoru, który skłonił banki do wyliczania maksymalnego obciążenia klientów przy założeniu wzrostu stóp o 5 pp. od bieżącego poziomu. Załamanie się popytu na kredyty hipoteczne (sprzedaż spadła do poziomów notowanych ostatnio przed 15 laty) sprawiło, że deweloperzy, a także banki zaczęły się domagać poluzowania wymogów.

"Wystąpiliśmy do KNF w imieniu wszystkich banków o rozważenie możliwości zdjęcia bufora 5 proc. dla kredytów stałoprocentowych (…), a także rozważenie ewentualnego obniżenia dla zmiennoprocentowych, ale nie całego bufora, tylko powiedzmy do 3 punktów. Z takim wnioskiem występujemy” - powiedział prezes Związku Banków Polskich podczas Kongresu Deweloperów.

Utrzymywanie 5-punktowego bufora miało sens, gdy stopy procentowe były blisko zera. "Teraz, przy blisko 7 proc. stopie, pewnie nie jest aż tak uzasadnione” – ocenił sytuację prezes PFR, Paweł Borys, cytowany przez PAP Biznes.

Niższy bufor wiele nie zmieni

Oprocentowanie oferowanych na rynku kredytów o okresowo stałym oprocentowaniu zmienia się wraz ze zmianą rynkowych stóp procentowych. Z punktu widzenia nowego kredytobiorcy zatem obecny poziom stóp i przewidywania co do ich zmian wyznaczają kwotę dostępnego kredytu. Różnica w porównaniu ze „zmiennoprocentowym” kredytem dotyczy ryzyka zmiany rat w pierwszych latach spłaty. W przypadku stałej stopy ono nie występuje.

Spójrzmy na uproszczony przykład, by sprawdzić, jakie efekty mogłoby przynieść obniżenie buforów przy ocenie zdolności kredytowej. Zakładamy, że bank przyzna kredyt, którego rata będzie pochłaniała maksymalnie 35 proc. dochodów klienta (w rzeczywistości to bardzo ostrożne założenie przy wyższych dochodach). Jaka byłaby maksymalna zdolność kredytowa przy różnych poziomach dochodu i różnym buforze na wzrost stóp? Jako punkt wyjścia zastosujemy obecny WIBOR 3M powiększony o 2-punktową marżę (łącznie 9,36 proc.).

Przy dochodzie 9 tys. zł ostrożnie przyjmujemy, że klient mógłby przeznaczyć na ratę kredytu hipotecznego 3150 zł. Wyliczając kwotę kredytu bez żadnego dodatkowego bufora na wzrost stóp otrzymamy dostępne finansowanie na poziomie ok. 365 tys. zł. Przy obecnym 5-punktowym buforze będzie to już tylko 255 tys. zł. Obniżenie bufora do 3 pp. dałoby wzrost zdolności o ok. 36 tys. zł.

Chociaż banki stosują znacznie bardziej skomplikowane podejście do obliczania finansowej wydolności klienta, to uproszczony przykład pokazuje, gdzie leży problem. Obniżenie buforów nie „uleczy” zdolności kredytowej, a tylko lekko ją podbije. Być może chwilowo. Może bowiem nie mieć wręcz żadnego wpływu na dostępność kredytów, jeśli czeka nas jeszcze kolejna seria podwyżek stóp.

Źródło: